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      東莞市萬豪物業管理有限公司
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      云浮市物業管理辦法

      發布時間:2019-04-16 14:19:43  瀏覽次數:

      云浮市物業管理辦法

      發布時間:2019-01-10 15:32

      來源:云城區城鎮綜合管理和執法局

      瀏覽人數:856人

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      1
      云 浮 市 人 民 政 府 令
      第 3 號
      《云浮市物業管理辦法》已經 2018 年12 月 26 日云浮市人民
      政府第六屆四十七次常務會議通過 , 現予公布 ,自2019年3 月1 日
      起施行。
      市 長
      2018 年 12 月 26 日
      2
      云浮市物業管理辦法
      第一章 總 則
      第一條 為規范本市物業管理活動,維護業主和物業服務企業
      的合法權益,提高物業管理水平,推動物業管理行業健康發展,
      營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境,根據《中華人
      民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法
      律法規,結合本市實際,制定本辦法。
      第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
      本辦法所稱的物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,
      由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的
      設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域
      內的環境衛生和相關秩序的活動。
      業主自行管理或者聘請其他管理人管理物業的,參照本辦法
      有關規定執行。
      第三條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地
      管理與行業管理相結合的原則,應當遵守法律、法規、規章的規
      定和管理規約的約定。
      第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代
      服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善社會化 、
      3
      市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理
      和服務水平。
      第五條 市房地產行政主管部門組織實施本辦法 , 負責建立物業
      服務企業誠信管理機制,負責全市物業管理活動的監督管理工作。
      縣級房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理
      工作;未設立房地產行政主管部門的,由縣級以上人民政府決定物
      業管理活動的監督管理部門(以下統稱“房地產行政主管部門 ”) 。
      街道辦事處、鎮人民政府會同物業所在地的房地產行政主管
      部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作,監
      督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動,調解處理物
      業管理糾紛。
      居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務
      企業協調機制,協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內
      物業管理活動。
      第六條 市、縣(市、區)人民政府有關行政主管部門,按照
      法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、
      公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理。
      供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位
      應當按照相關規定和合同約定,做好物業管理區域內的專項服務。
      第七條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范
      行業行為,推行行業服務標準和標準化服務,履行聯絡、協調和
      服務職責,協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛,督促物業
      4
      服務行業及從業人員依法誠信經營,促進物業行業健康發展。
      第八條 建立街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委
      員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業等參加的聯席會議
      制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。聯席會議由街
      道辦事處、鎮人民政府負責召集、主持,根據協調的具體問題,
      可以邀請公安、司法、供水、供電、供氣、通信等相關單位參加 ,
      也可以邀請上級有關部門參加。
      聯席會議主要協調解決以下事項:
      (一)物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原
      因造成的重大人身傷害及財產損失事故;
      (二)前期物業管理階段的糾紛;
      (三)業主委員會不依法履行職責;
      (四)業主委員會換屆過程中出現的重大爭議;
      (五)履行物業服務合同中出現的重大糾紛;
      (六)其他需要協調解決的重大爭議和糾紛。
      第九條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建
      設單位在物業管理服務活動中發生爭議的,可以申請物業所在地
      人民調解委員會調解,也可以依法提起民事訴訟。
      第十條 市房地產行政主管部門應當建立物業服務信息平臺
      (平臺公眾號),提供信息發布、業主決策電子投票等功能。物業
      服務信息平臺(平臺公眾號)建設、維護經費由相關部門分年度
      列入部門預算。
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      第二章 物業管理區域
      第十一條 劃分物業管理區域時,應當根據《廣東省物業管理
      條例》的規定,考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設
      等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則,具體劃分方法如下:
      (一)物業管理區域應當按照建設用地規劃許可證確定的紅
      線圖范圍劃分,已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的,不
      再重新劃分;
      (二)分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其
      配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業管理區域 ;
      配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不
      同的物業管理區域;
      (三)已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域,規模較
      小的,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域;
      (四)沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的 ,
      由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后,確
      定物業管理區域。
      第十二條 劃分的物業管理區域,應當按《廣東省物業管理條
      例》的規定向物業所在地房地產行政主管部門備案,房地產行政
      主管部門應當將物業管理區域備案資料備份送物業所在地街道辦
      事處、鎮人民政府存檔。
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      第十三條 物業管理區域劃分后,需要分立或者合并物業管理
      區域的,業主大會或者業主應當向物業所在地街道辦事處、鎮人
      民政府申請并提交分立或者合并的方案,由街道辦事處、鎮人民
      政府會同房地產行政主管部門審查,確認并公告。
      街道辦事處、鎮人民政府制定物業管理區域的分立或者合并
      方案,應當經相關物業管理區域的業主大會同意;尚未成立業主
      大會的,由業主共同決定。
      第三章 業主、業主大會及業主委員會
      第十四條 房屋的所有權人為業主。
      尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在
      轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人,在物業管理活
      動中享有法律法規規定的業主的權利,并承擔相應的義務。
      物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管
      理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有
      相應權利,承擔相應義務。
      第十五條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,業主依
      法成立業主大會,并選舉業主委員會。
      業主大會可以設立業主監事會,監督業主委員會履職情況、
      業主大會會議過程等事項,具體組成人員、形式由業主大會決定 ,
      但對業主委員會會議不具有表決權;未成立業主監事會的,業主
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      委員會會議召開前,可以隨機抽取三名業主作為臨時監事,列席
      會議,但監事不具有表決權。
      第十六條 一個物業管理區域內業主數少于一百戶且經全體
      業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大
      會、業主委員會的職責。
      第十七條 業主大會履行下列職責:
      (一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;
      (二)決定是否設立業主監事會;
      (三)選舉業主委員會,選舉、更換或者罷免業主委員會委
      員,選舉業主委員會候補委員;
      (四)改變或者撤銷業主委員會的不當行為;
      (五)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和
      收費方案,確定其他公攤費用的收取標準;
      (六)選聘、解聘物業服務企業;
      (七)決定籌集和使用住宅專項維修資金;
      (八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
      (九)審議業主大會年度計劃及預算方案;
      (十)審議業主委員會、業主監事會的工作報告;
      (十一)決定物業服務企業或者其他管理人履行合同的履約
      保證金制度;
      (十二)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的
      方式、收益分配;
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      (十三)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的
      其他事項。
      業主大會設立業主監事會的,業主大會議事規則還應當對業
      主監事會職責、議事規則和工作經費,監事的選舉規則、監事的
      資格、人數、任期等事項進行約定。
      第十八條 業主大會決定本辦法第十七條第一款第七項、第八
      項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的
      業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
      決定本辦法第十七條第一款規定的其他事項,應當經專有部分
      面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
      建筑物總面積 、 專有部分面積以及業主人數按照下列方法確定 :
      (一)建筑物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按
      照不動產登記簿記載的面積計算。尚未記載的,暫按測繪機構的
      實測面積計算。尚未實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計
      算;車位、車庫面積不計入專有部分面積;
      (二)業主人數為專有部分的業主人數之和,已出售的專有
      部分的業主人數,一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出
      售但尚未交付的專有部分的業主人數,以及同一買受人擁有一個
      以上專有部分的業主人數,按一人計算;
      (三)一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當自行確定
      一人參與投票表決,但共有人所代表的業主人數為一人。業主為
      無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人
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      投票表決;
      (四)未參與表決的業主的投票權數,按照業主大會議事規
      則執行。業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數
      是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的,未
      參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。
      第十九條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建
      筑總面積百分之五十的,建設單位應當書面報告物業所在地街道
      辦事處、鎮人民政府,并在物業管理區域的顯著位置公告,公告
      期為十五日以上。
      第二十條 符合法定的成立業主大會條件的,物業所在地街道
      辦事處、鎮人民政府應當依法組織成立業主大會籌備組。建設單
      位拒絕派員參加的,不影響籌備組的成立。
      第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件:
      (一)具有完全民事行為能力;
      (二)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務
      的企業及其關聯企業任職;
      (三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利
      益或者報酬的行為;
      (四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理
      無關活動的行為。
      街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本條第一款規定條件,
      以及因工作變動等原因不能履行職責的,街道辦事處、鎮人民政
      10
      府應當及時更換。
      第二十二條 業主大會籌備組成員名單應當自初定之日起七
      日內在物業管理區域的顯著位置公告,公告時間不少于七日。業
      主對籌備組成員名單有異議的,應當以書面形式向街道辦事處、
      鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見
      之日起七日內進行核查,被核查人員應當回避核查工作。經核實 ,
      擬定的街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十一條第
      一款規定的,街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換;擬定的業
      主代表不符合本辦法第二十一條第一款規定的,街道辦事處、鎮
      人民政府應當取消其擬定的籌備組成員資格并公告全體業主。
      擬定的籌備組成員名單公示期滿,業主無異議或者異議不成
      立的,街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主發布籌備組成立
      的公告并附具籌備組成員名單。更換籌備組成員的,應當按本辦
      法規定重新公示。
      第二十三條 籌備組應當自成立之日起三日內由成員中的街
      道辦事處、鎮人民政府代表擔任籌備組組長。
      籌備組組長不履行或者不適當履行職責的,按規定重新確定。
      第二十四條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持,也可以由
      籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集
      籌備組會議的,經三分之一以上籌備組成員同意,可以由會議發
      起人組織召開籌備組會議。
      籌備組成員不能委托代理人參加會議,但法人或者其他組織
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      除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席,作出的決定必
      須經全體籌備組成員半數以上同意。
      籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決
      定,參會成員應當簽字確認,并自作出決定之日起三日內向全體
      業主公告。
      第二十五條 籌備組履行下列職責:
      (一)組織召開籌備組會議,確定首次業主大會會議召開的
      時間、地點、內容和形式;
      (二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
      (三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;
      (四)擬定首屆業主委員會選舉辦法草案;
      (五)擬定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員
      會委員候選人名單;
      (六)確定首次業主大會會議表決規則;
      (七)明確業主大會籌備階段對業主異議事項的處理方式;
      (八)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
      以上內容應當先以征求意見稿形式,應當在首次業主大會會
      議召開十五日前在物業管理區域顯著位置公示十日以上。
      業主委員會委員候選人應當符合《廣東省物業管理條例》規
      定的條件。業主對公示的內容有建議、異議,或對業主委員會委
      員候選人名單有異議的,應當向籌備組實名書面提出,籌備組應
      當如實記錄并應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定作
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      出書面答復并進行公示。籌備組可根據業主意見修訂規約、規則
      及變更業主委員會委員候選人。需要修改管理規約、業主大會議
      事規則草案的,應當及時修改,修改后的草案應當按照本條第二
      款的規定公示。
      第二十六條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規
      約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
      籌備組自業主大會成立后解散,業主對選舉有關事宜的異議 ,
      應當向業主委員會提出,業主委員會應當按業主大會議事規則進
      行處理;百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議的,
      應當啟動業主大會臨時會議處理。
      第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
      業主委員會應當在業主大會召開十五日前將會議時間、地點 、
      需要討論、表決的事項予以公示并通過書面和電子通訊方式通知
      全體業主。
      業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
      采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每位業主,無
      法送達的,應當在物業管理區域的顯著位置公告。書面征求意見
      結果應當在物業管理區域的顯著位置公示三十日以上,業主有權
      查閱相關資料。
      業主決策投票也可以通過物業服務信息平臺(平臺公眾號)
      進行電子投票。
      第二十八條 未成立業主大會或雖已成立業主大會但業主委
      13
      員會未能履行職責的,發生物業服務企業停止服務或者其他重大 、
      緊急物業管理事件,需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業
      或者其他事項的,由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街
      道辦事處、鎮人民政府指導協助下,代為行使業主委員會職能。
      第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開
      首次會議,推選出業主委員會主任和副主任,推選情況應當在物
      業管理區域的顯著位置公告,公告期為七日。
      業主委員會會議可邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府 、
      居民委員會、村民委員會、物業服務企業等派員列席。
      第三十條 業主委員會委員的任期、候補、空缺、資格中止 、
      終止等事項根據《廣東省物業管理條例》的規定及業主大會議事
      規則確定。
      第三十一條 同一個物業管理區域內分期建設的項目,先期建
      設的區域已成立業主大會及業主委員會的,后期建設的區域,業
      主委員會委員采取補選的形式產生。補選時,在后期建設區域召
      開業主大會,按照后期建設區域占物業管理區域房屋建筑面積比
      例確定補選委員的人數。
      前期建設的區域業主大會成立后,業主委員會應當將下列事
      項書面告知建設單位、物業服務企業:
      (一)管理規約;
      (二)業主大會議事規則;
      (三)業主委員會議事規則;
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      (四)業主大會、業主委員會的其他決定;
      (五)物業服務合同約定的其他項目。
      建設單位在銷售后期建設的物業時,應當向物業買受人明示
      本條第二款所列事項。
      第三十二條 業主委員會不得有下列行為:
      (一)阻撓、妨礙業主大會依法行使職權;
      (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄
      或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料;
      (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業
      服務企業簽訂物業服務合同,或者擅自使用業主大會印章;
      (四)擅自動用業主共有資金,將業主共有資金借貸給他人
      或者以業主大會財產為他人提供擔保;
      (五)違反法律法規規定,超越業主大會賦予的職權,影響
      社區安定及公共秩序,侵害業主合法權益的其他行為。
      業主委員會委員、候補委員、監事會成員、財務人員不得有
      下列行為:
      (一)收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關系的單
      位或者個人提供的利益或者報酬;
      (二)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
      (三)侵占、挪用業主共有資金;
      (四)擅自披露業主大會或者業主信息;
      (五)將業主共有資金以其個人名義或者他人名義存儲;
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      (六)擅自使用業主大會、業主委員會印章;
      (七)妨礙公正履行職務的其他行為。
      第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持
      下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續:
      (一)管理規約、業主大會議事規則;
      (二)業主大會的會議記錄和會議決定;
      (三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
      街道辦事處、鎮人民政府應當在五個工作日內出具書面回執
      并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章后,
      在五個工作日內將備案回執和備案資料抄報物業所在地房地產行
      政主管部門。
      業主委員會依法備案后,憑備案回執到本市行政區域內的銀
      行開設小區共有收益管理賬戶,對共有收益進行儲存管理,共有
      收益不得私存。
      第三十四條 業主委員會應當建立信息公開制度,向業主公布
      下列事項:
      (一)業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約;
      (二)業主大會和業主委員會的決定和決議;
      (三)物業服務合同;
      (四)住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況;
      (五)物業共用部位、共用設施設備的使用與收益情況;
      (六) 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的情況 ;
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      (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
      (八)其他應當向業主公開的情況和資料。
      業主委員會應當于每年的一月作一次工作報告,抄送物業所
      在地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會,并在
      物業管理區域顯著位置公示。
      第三十五條 業主委員會委員(候補委員)任期與業主委員會
      任期相同。業主委員會任期屆滿三個月前,應當組織召開業主大
      會會議選舉產生新一屆業主委員會。
      業主委員會應當在任期屆滿之日起三日內,將保管的有關財
      物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。
      業主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業主大會、業
      主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會,業主委員會
      任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業
      主委員會的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期
      改正,并給予警告;新一屆業主委員會也可以請求所在地公安機
      關協助移交或者可以依法向人民法院起訴。
      第三十六條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,經
      業主申請,物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限
      期組織換屆選舉,并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的 ,
      由業主監事會組織換屆選舉;未設立業主監事會的,由物業所在
      地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會組成換屆
      籌備小組,由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任組長,負責換屆
      17
      具體工作。
      第三十七條 業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費
      由全體業主承擔,業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼經
      業主大會決定后由全體業主承擔。有物業共用部位、共用設施設備
      經營收益的,可以從經營收益中列支,具體辦法由業主大會決定。
      第三十八條 業主大會、業主委員會、業主監事會作出的決定
      違反法律 、 法規的 , 物業所在地的相關行政主管部門和街道辦事處 、
      鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。
      業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵
      害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
      業主委員會不按規定召集業主大會會議的,業主可以請求物
      業所在地街道辦事處、鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集
      的,可以向物業所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮人民政
      府提出協助召集業主大會會議要求。
      第四章 前期物業管理
      第三十九條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售
      備案前,應當通過招投標的方式選聘物業服務企業進行前期物業
      管理服務,并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于三個或
      者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業,經物業所在地房地
      產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。
      18
      前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。建設單位采用
      公開招標方式的,應當在物業管理區域公共媒介上發布招標公告 。
      招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以
      及獲取招標文件的辦法等事項。
      建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人,不得
      向潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的資格要求,對
      不同服務等級的物業服務企業應當設定同一評標標準。
      分期開發的建設項目劃分為一個物業管理區域的,其前期物
      業服務項目招投標應當以物業管理區域為范圍。
      第四十條 物業服務企業應當根據《廣東省物業管理條例》的
      規定備案前期物業服務合同。
      建設單位、物業服務企業應當將前期物業服務合同進行公示 ,
      確保業主的知情權。街道辦事處、鎮人民政府、房地產行政主管
      部門備案的前期物業服務合同可供查詢。
      第四十一條 建設單位應當在出售物業前,制定臨時管理規
      約,對下列事項作出約定:
      (一)全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部
      位、共用設施設備;
      (二)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
      (三)住宅專項維修資金的交存、使用;
      (四)物業共用部位、共用設施設備的使用與收益分配;
      (五)業主的權利與義務;
      19
      (六)違反臨時管理規約應當承擔的責任;
      (七)室內裝飾裝修事項;
      (八)如供電供水仍未能實現一戶一表的,應辦理委托物業
      服務企業代收、代付水電費。
      臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
      臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時
      終止。
      物業共有、公共部分有法律法規或相關政府文件規定的,從
      其規定;有約定的,按建設單位與購房人合同約定;沒有約定的 ,
      建設單位應當征求業主意見確定。
      建設單位應當在商品房銷售方案中明示前期物業服務合同、
      臨時管理規約的內容。物業買受人與建設單位簽訂商品房買賣合
      同時,應當書面承諾遵守臨時管理規約。
      第四十二條 前期物業服務企業在物業未交付管理前參與以
      下工作:
      (一)根據協議,參與工程的檢查,對發現的工程質量問題
      和其他不利于物業使用和管理的問題,及時向建設單位或者相關
      行政管理部門提出整改建議,并協助行政管理部門督促落實;
      (二)根據協議,就共用設施設備的安裝位置、管線走向等
      事宜向建設單位提出建議,并參與共用設施設備的安裝、調試等
      工作;
      (三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和
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      日常管理檔案;
      (四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業
      主提供物業服務并引導業主遵守約定,維護物業公共利益和管理
      秩序;
      (五)配合房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府
      及居民委員會、村民委員會做好業主大會的成立工作。
      第四十三條 前期物業服務合同應當約定物業承接查驗事項 ,
      沒有約定或者約定不明確的,按照國家標準、行業標準履行。沒
      有國家標準、行業標準的,按照通常標準或符合合同目的的特定
      標準履行。
      建設單位應當在物業承接查驗二十日前,向物業服務企業移
      交《廣東省物業管理條例》規定的有關資料。
      物業服務企業應當將物業承接查驗情況在物業管理區域的顯
      著位置公示,并將有關資料妥善保管,以備查詢。
      物業服務企業應當按照前款規定的設施設備進行查驗,對未
      符合規定標準配置的,可要求建設單位予以整改,也可向相關行
      政主管部門反映。
      物業服務企業應當自物業承接后三十日內,向物業所在地房
      地產行政主管部門辦理備案手續。
      第四十四條 分期開發建設的物業項目,可以根據開發建設的
      進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業
      服務企業應當在承接最后一期物業時 , 辦理物業項目整體交接手續 。
      21
      第四十五條 非前期物業服務企業可參照本辦法第四十三條 、
      第四十四條的規定,與建設單位進行承接驗收工作。
      第四十六條 建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時,劃
      定新建住宅物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積;城
      鄉規劃行政主管部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附
      件、附圖上予以明確。
      房地產行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案時查驗與
      物業服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規劃許可資料 ,
      并將查驗情況在物業管理區域備案回執中予以記載。
      物業服務用房設計面積或功能不足的,建設單位應當通過申
      請調整規劃,或另行按標準提供物業服務用房等方式解決。另行
      提供物業服務用房的,應當明確產權登記在全體業主名下。如建
      設單位未按規定提供物業服務用房的,按《廣東省物業管理條例 》
      的規定執行。
      建設單位應當在商品房銷售時,將物業服務用房、共用設施
      設備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示,并在商品
      房買賣合同中作出約定。
      第四十七條 物業服務企業應當在前期物業管理期間,按照國
      家相關規定購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保
      險,并在物業管理區域的顯著位置公示,接受相關行政管理部門
      和業主監督。業主大會成立后,物業服務企業購買物業共用部位 、
      共用設施設備保險和公眾責任保險,由業主大會決定。
      22
      第五章 物業管理服務
      第四十八條 建設單位、物業服務企業、業主委員會應當將物
      業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料,報送房地產行政
      主管部門。
      物業服務企業應當建立物業管理檔案,妥善保管相關物業資
      料,不得泄露業主資料,不得用于與物業管理服務無關的活動。
      物業服務合同終止時,應當將物業檔案移交業主委員會;無業主
      委員會的,移交給居民委員會、村民委員會代管。
      第四十九條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為:
      (一)騙取、挪用或者侵占業主共有資金;
      (二)擅自改變物業服務用房、共有物業用途;
      (三)擅自利用共有物業進行經營;
      (四)管理失職損害業主合法權益;
      (五)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未
      改正;
      (六)法律法規禁止的其他行為。
      物業服務企業及其工作人員有前款所列行為的,經依法作出
      處理后,記入信用信息檔案。
      市物業管理行業協會對物業服務企業及其工作人員侵害業主
      合法權益的,應當督促其改正;情節嚴重的,應當給予業內通報
      23
      批評或者公開譴責,并可向房地產行政主管部門提出處理建議。
      第五十條 物業服務企業享有下列權利:
      (一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定,對物
      業及其環境秩序進行管理;
      (二)依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用;
      (三)法律、法規規定的其他權利。
      物業服務企業履行下列義務:
      (一)在物業服務區域顯著位置公開物業服務相關服務信息 ,
      如物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式 、
      物業服務投訴方式;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費
      標準、收費方式等;公布公共水電費用的產生和分攤情況、物業
      服務費與住宅專項維修資金使用情況等;
      (二)履行物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔服務,
      提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務,提供秩序
      維護、安全防范、車輛停放管理等服務;
      (三)接受業主、業主大會和業主委員會的監督;
      (四)制止物業管理區域內損害公共利益的行為;
      (五)建立健全物業管理制度,完善物業管理檔案;
      (六)法律、法規規定以及物業服務合同約定的其他義務。
      第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安
      全防范的約定,健全安全防范措施,協助做好物業管理區域內的
      安全防范工作,為業主提供安全高效便捷的服務。
      24
      物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應
      急措施,并及時向居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人
      民政府、有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
      第五十二條 物業服務收費按照國家有關規定和合同約定執
      行,遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。超出物
      業服務合同約定提供服務的,由受益業主與物業服務企業協商確
      認費用。
      第五十三條 物業服務企業應當將物業服務內容 、 服務等級標準
      以及收費項目、收費標準等在物業管理區域的顯著位置進行公示。
      物業服務收費實行酬金制的,物業服務企業應當向業主大會
      或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少于一次
      公布物業服務資金的收支情況。
      業主委員會可以聘請專業機構對上述資金收支情況進行審計。
      第五十四條 業主應當依約按時交納物業服務費用。未按時交
      納的,物業服務企業有權催交,要求限期交納。
      業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用的,
      物業服務企業可以依法追究其違約責任。
      業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,
      從其約定,業主負連帶交納責任。
      第五十五條 物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準
      的,或者重復收費的,業主委員會或者業主有權拒絕。
      物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業
      25
      服務內容或者降低物業服務質量和標準。
      第五十六條 物業服務合同未到期,物業服務企業要求提前退
      出的,原物業服務企業應當提前三個月與建設單位或者業主委員
      會協商處理物業服務合同終止事宜,并書面報告街道辦事處、鎮
      人民政府、房地產行政主管部門。物業服務企業存在違約行為的 ,
      應當依法承擔違約責任。
      物業服務合同被依法解除,被解聘的物業服務企業應當在物
      業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域并按照規定辦
      理移交手續。被解聘的物業服務企業在規定的撤出時間內,應當
      維持正常的物業管理秩序。
      第五十七條 新聘的物業服務企業承接物業時,應當在業主委
      員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共有部位、共有設施
      設備進行查驗。
      查驗時,新的物業服務企業應當制作物業查驗記錄。查驗記
      錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存
      在問題等,并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送物業所在地
      居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府及房地產行
      政主管部門。
      新聘的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議
      的,應當在查驗記錄中載明,雙方與業主委員會共同協商解決辦法。
      第五十八條 被解聘的物業服務企業不得以業主欠交物業服
      務費或者對業主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理
      26
      交接手續或者拒不退出物業管理區域的,不得向業主收取物業服
      務費用。
      物業服務企業拒不退出物業管理區域的,由縣級以上房地產
      行政主管部門責令限期退出;逾期拒不退出的,依法給予處罰。
      物業服務合同未到期,物業服務企業要求提前退出引起糾紛
      的,可以通過人民調解、聯席會議、起訴等方式解決。
      第六章 物業使用及維護
      第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為:
      (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
      (二)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅
      改變為經營性用房;
      (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,
      或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的
      上方;
      (四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
      (五)違法搭建建筑物、構筑物;
      (六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位;
      (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
      (八)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;
      (九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;
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      (十)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等
      危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
      (十一)亂丟垃圾,高空拋物,隨意棄置垃圾、排放污水;
      (十二)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
      物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投
      訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或
      者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業服務
      企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應
      當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
      第六十條 建設單位應當按照法律、法規規定及合同約定的保
      修期限承擔物業及其附屬設施設備的保修責任,業主、物業使用
      人應當予以配合。
      物業保修期屆滿后,全體業主共有的物業共用部位的維修責
      任由全體業主承擔,部分共有的物業共用部位的維修責任由部分
      共有的業主承擔;共用部位、共用設施設備遭人為損壞的,責任
      人應當負責修復或者賠償。
      第六十一條 物業的專有部分發生危及他人房屋使用安全或
      者公共安全情形的,業主或者責任人應當及時維修。緊急情況時 ,
      物業服務企業應當組織搶修或者采取應急防范措施,并及時通知業
      主委員會或者居民委員會、村民委員會,費用由相關責任人承擔。
      第六十二條 發生下列緊急情況時,業主委員會或者物業服務
      企業應當立即采取應急防范措施,并及時修繕:
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      (一) 電梯 、 消防 、 安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的 ;
      (二)屋面防水損壞造成滲漏的;
      (三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的;
      (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,
      危及人身財產安全的;
      (五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
      上述情況發生后,維修費用由責任人承擔;沒有責任人的,
      從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
      發生本條第一款所列情形,業主委員會未及時作出決定或物
      業服務企業未及時修繕的,物業所在地縣(市、區)主管部門應
      當書面通知限期修繕;逾期不修繕的,由物業所在地街道辦事處 、
      鎮人民政府組織代為修繕,維修費用由責任人承擔;沒有責任人
      的,從相關業主住宅專項維修資金中列支。
      物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的,按照國家有關危
      險房屋的管理規定處理。
      第六十三條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業裝飾裝修房屋
      或者安裝室外設施及高空作業的,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋
      安全使用的規定以及管理規約,并事先告知物業服務企業。物業
      服務企業應當與業主、物業使用人、裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修
      管理服務協議,將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業
      主、物業使用人、裝飾裝修企業,對物業裝飾裝修施工進行監督
      并制定對房屋裝飾裝修施工現場的巡查制度。
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      業主、物業使用人、裝飾裝修企業進行裝飾裝修影響其他業
      主正常生活的,相關業主有權要求物業服務企業或者業主委員會
      協調處理,物業服務企業或者業主委員會應當自接到請求后二十
      四小時內協調處理。
      住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的或者
      造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立
      面損壞等的,業主、物業使用人應當及時修復;造成損失的,應
      當依法承擔賠償責任。
      第六十四條 物業服務企業及其工作人員不得向業主、物業使
      用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。
      物業服務企業應當為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指
      引,物業服務企業收取裝修垃圾清運費的,應當及時清理集中堆
      放垃圾,相關行政主管部門應當指導、監督物業服務企業做好清
      運工作。
      對裝飾裝修違反有關規定的行為,物業服務企業應當要求行
      為人及時整改;行為人未按要求整改的,物業服務企業應當及時
      報告業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。
      第六十五條 新建住宅物業內的供水、供電、供氣等計量裝置
      應當實行專有部分一戶一結算表,共有部分配置獨立計量表;安
      全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物
      業使用的基本條件以及相關技術標準和規范。
      配套設施不齊全的住宅區,專業經營單位協調建設單位、業
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      主采取措施逐步改造,實現供水、供電、供氣等專業經營設施設
      備的分戶計量、分戶控制。
      物業交付后暫未能實施專有部分一戶一結算的,專有部分業
      主欠費的,由專業經營單位對其依法采取措施,物業服務企業應
      當予以配合。物業服務企業代欠費業主支付費用的,物業服務企
      業可依法追償。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義
      務停止已繳費用戶和共用部位的服務。
      第六十六條 進入住宅小區的機動車輛應當在依法設置或者
      劃定的車位、車庫內按序停放,不得阻礙物業管理區域內的交通
      道路或者將車輛停放在小區消防通道,不得損壞綠地或者妨礙其
      他業主使用物業。
      物業服務企業應當加強對進入小區的車輛的管理,發現有違
      反前款規定情形的,應當及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的,
      應當及時報告公安等有關部門處理。
      大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。
      第六十七條 任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業
      的共用部位和共用設施設備。
      建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定物業的
      共用部位和共用設施設備。其約定不得與法律法規、物業管理區
      域規劃文件內容相抵觸。
      第六十八條 建設單位應當按照城鄉規劃行政主管部門確定
      的標準,建設項目配套車位、車庫,并將車位、車庫配套建設情
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      況在售樓處、物業管理區域顯著位置公示。
      第六十九條 物業管理區域內規劃的配套車位、車庫應當竣工
      驗收并明確產權歸屬后方能出售。
      物業管理區域的地下人防區域按相關法律規定執行。
      占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬
      于全體業主共有,建設單位不得銷售。
      第七十條 建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業
      買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。
      采用出售、附贈、出租方式處置規劃車位、車庫的,建設單
      位應當向物業買受人明示,約定出售價格、出租方式、出租價格 、
      出租期限、附贈條件等內容。
      第七十一條 建設單位不得將物業管理區域內規劃的配套車
      位、車庫出售給本物業管理區域業主以外的其他人。業主要求承
      租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的,建設單位不得以只售不
      租為由拒絕出租。
      建設單位在出售、附贈、出租車位、車庫一個月前,應當以
      書面形式在物業管理區域的顯著位置公示擬出售、附贈、出租車
      位、車庫的數量、價格及買受人條件等,公示期不少于三十日。
      物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量等于或者少于物
      業管理區域內房屋套數的,每戶業主只能購買、受贈一個車位、
      車庫。業主確認放棄優先購買權后,尚有空置車位、車庫的,其
      他業主可以購買、受贈、租賃以滿足自身使用需求。
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      物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量多于物業管理區
      域內房屋套數的,每戶業主可以購買、受贈、租賃兩個以上車位 、
      車庫,但應當先滿足每戶業主一個車位、車庫使用需求后,或者
      在業主確認放棄優先購買權后,其他業主可以購買、受贈、租賃
      空置的車位、車庫以滿足自身使用需求。
      在首先滿足本物業管理區域業主、物業使用人需要后還有多
      余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的
      使用人,但每次租賃期限不得超過六個月。
      第七十二條 物業的配套車位、車庫尚未充分利用的,不得占
      用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
      占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛
      的,應當確保消防通道和道路暢通,并征得業主大會同意。
      占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,應
      當交納車位場地使用費,在業主大會成立前,收費標準應當征求
      專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主
      同意;業主大會成立后,由業主大會按照法律、法規、管理規約
      等要求決定。
      車位場地使用費屬于全體業主共有,主要用于養護維修小區
      道路和停車設施、改善共用設施設備、業主委員會運作等事項。
      物業服務企業已經收取了車位場地管理費的,不得再從車位場地
      使用費中重復提取。
      第七十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,
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      應當符合法律、法規的規定和管理規約、臨時管理規約的約定。業
      主大會成立或者業主共同作出決定前,物業服務企業根據前期物業
      服務合同的約定進行管理;業主大會成立后,由業主大會決定。
      前期物業服務階段,建設單位應當設立共有收益獨立賬戶,
      公共所得收益必須繳存于共有收益獨立賬戶,由物業服務企業代
      為管理,優先用于補充住宅專項維修資金;共有收益應當考慮物
      業服務企業的經營成本,具體收益分配在前期物業服務中進行約
      定。已成立業主委員會的,移交業主委員會對共有收益進行管理 。
      管理人應當在每個季度對共有收益情況在物業服務區域顯著位置
      公示,業主可以查詢、復制收支明細報表。
      業主委員會成立后,依法和依約屬于全體業主的共有收益,
      應統一納入共有收益獨立賬戶管理。如委托物業服務企業對共用
      部位、共用設施設備進行經營的,共有收益分配應考慮物業服務
      企業在共有收益經營中的成本,具體收益分配由業主委員會與物
      業服務企業協商確定。物業服務企業應于共有收益分成協議簽訂
      之日起十五日內報價格行政管理部門備案,同時抄送物業所在地
      居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府、房地產行
      政主管部門。
      第七十四條 房地產行政主管部門應當在銀行設立住宅專項
      維修資金專戶,對住宅專項維修資金的收取、存儲、使用、增值
      和查詢等進行監督管理。
      第七十五條 建設單位應當在商品房銷售前,按分戶情況在監
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      管專戶銀行中開設住宅專項維修資金賬戶。
      住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅樓結構
      相連的非住宅物業的業主,應當按照國家規定交存住宅專項維修
      資金;屬于地下人防區域的,由受益人按照規定交存住宅專項維
      修資金。
      第七十六條 業主應交住宅專項維修資金,以產權登記面積為
      基準計算。交存時房屋未辦理產權登記的,按商品房買賣合同面
      積計算,產權登記后應進行對交納金額進行多退少補。
      第七十七條 房地產行政主管部門每年至少一次公布住宅專
      項維修資金的交存情況,接受業主的監督。
      業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次住
      宅專項維修資金的支出情況,接受業主的監督。
      第七十八條 業主委員會、物業服務企業對業主和物業使用人
      使用物業時違反法律、法規和管理規約的行為,以及業主間的物業
      管理糾紛,應當及時勸阻、制止,督促改正。拒不改正的,報物
      業所在居民委員會、村民委員會進行調處。調處無效的,報告相
      關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時依法處理。
      第七章 法律責任
      第七十九條 對違反本辦法的行為,根據《中華人民共和國物
      權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等有關法律、法
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      規、規章規定應當予以處罰的,由相關行政主管部門依法予以處
      罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
      條 第八十條 公職人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,由其
      所在單位、上級行政機關或者監察機關對負有責任的管理人員和
      其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究其
      刑事責任。
      第八章 附 則
      第八十一條 法律、法規對物業管理已有規定的,按有關規定
      執行。
      第八十二條 本辦法所稱在物業管理區域的顯著位置公告、公
      示,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼、發布信息和通過電
      子通訊方式公開發布信息。
      第八十三條 本辦法自 2019 年 3 月 1 日起施行。

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